LA MODALITÀ CORRETTA PER EVITARE DI PERDERE TEMPO E VENDERE BENE
1) E’ fondamentale individuare il prezzo corretto
È dimostrato che gli immobili ottengono il maggior prezzo di mercato se vengono venduti entro le prime 6 settimane.
La cifra che chiedi per la tua casa deve produrre appuntamenti ed offerte senza bisogno di ribassarla con il rischio di un ulteriore svalutazione dell’immobile.
Per questo è fondamentale che il prezzo venga deciso in base ai parametri reali del mercato
Una volta indiniduati gli immobili concorrenti nel raggio di 300 metri dobbiamo
• verificare il prezzo degli immobili INVENDUTI,
ovvero presenti sul mercato da più di 100 giorni
• verificare il prezzo degli ultimi immobili VENDUTI in zona
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2) E’ fondamentale presentare la casa in maniera attraente
L’acquisto è un’azione maggiormente emotiva piuttosto che razionale.
Valorizzare internamente l‘appartamento in modo tale da colpire emotivamente i visitatori con un’attività di Home Staging virtuale e, se necessario anche fisica.
In pratica bisogna valorizzare gli ambienti con una disposizione interna adatta a mettere in risalto i punti di forza dell’abitazione.
3) E’ fondamentale che l‘annuncio sia scritto con tecniche di copywriting
Si tratta di “un approccio” alla scrittura degli annunci che utilizza tecniche di persuasione e leve psicologiche per indurre una persona a compiere un’azione.
4) E’ fondamentale promuovere la vendita con tecniche di Marketing
Su portali dedicati diamo visibilità al tuo annuncio acquistando dei pacchetti e
aumentando notevolmente la visibilità della tua casa rispetto alle altre.
Possiamo creare un sito (landing page) dedicato alla tua casa e promuoverlo con
newsletter e mailing list.
Si possono sfruttare i canali dei social media, in particolare Facebook ed Instagram.
Documenti per la parte acquirente
carta d’identità (valida)
codice fiscale o tessera sanitaria
estratto per sunto dell’atto di matrimonio (se coniugato)
certificato di stato civile (nubile/ celibe)
A) In caso di acquisto di prima casa successivo alla vendita di una precedente prima casa, occorre copia del rogito di acquisto di quest’ultima per ottenere il credito di imposta che verrà scalato sull’acquisto in corso.
B) In caso di acquisto solo di un box di pertinenza di una prima o di una seconda casa ubicata nello stesso Comune del box, occorre copia del rogito di acquisto dell’abitazione.
Documenti per la parte venditrice
carta d’identità (valida)
codice fiscale o tessera sanitaria
estratto per sunto dell’atto di matrimonio (se coniugato)
certificato di stato civile (nubile/ celibe)
rogito di provenienza o dichiarazione di successione
Certificato di morte se ricevuto in eredità da meno di 20 anni: se non risulta trascritta l’accettazione di eredità dovrà essere trascritta contestualmente alla vendita e dovrà essere corrisposto al notaio l’importo di Euro 500,00;
copia concessione edilizia se gli estremi di costruzione non sono indicati sul rogito di provenienza
D.I.A. (in caso di modifiche interne)
condono edilizio (se presentato)
Attestato di Certificazione Energetica o di Prestazione Energetica ( NON OCCORRE IN CASO DI VENDITA DI BOX);
se termo autonomo nuovo libretto di manutenzione della caldaia (D.P.R. 16 aprile 2013 n.74 - entrato in vigore ad ottobre 2014) e se boiler a gas libretto di manutenzione dello stesso;
se ci sono terreni oggetto di vendita, occorre il certificato di destinazione urbanistica da allegare all’atto.
garantire la conformità degli impianti presenti nell’appartamento
lettera dell’amministratore del condominio attestante che alla data del rogito sono state pagate tutte le spese condominiali
sono stati fatti dei lavori per i quali la parte venditrice ha chiesto la detrazione del 36%- 50% anche a livello condominiale? Se si, passa il credito alla parte acquirente o continua a detrarlo lei?
Documenti per entrambi le parti
copia del contratto preliminare, se stipulato
fotocopia assegni per pagamenti intermedi
se è intercorsa mediazione immobiliare, dati del mediatore che ha gestito la pratica o dati del legale rappresentante della società mediatrice
fotocopia assegni per eventuale mediazione immobiliare.
La documentazione, i certificati e le conformità senza le quali l’atto è nullo!
E SE NON È POSSIBILE LA STIPULA L’ACQUIRENTE E’ LEGITTIMATO AD ANNULLARE LA TRATTATIVA E A RICHIEDERE IL DOPPIO DELLA CAPARRA!
Tutti, nessuno esculo, è convinto che se in precedenza hanno acquistato la loro abitazione, possono rivenderla senza alcun problema perché tanto “LA DOCUMENTAZIONE È SICURAMENTE IN REGOLA”
Esiste dal 2010 un Decreto legge che obbliga il notaio a verificare la corretta corrispondenza tra l’intestazione catastale e le risultanze nei registri immobiliari e obbliga il venditore a dichiarare la conformità tra lo stato di fatto dell’immobile ed il titolo edilizio depositato in comune.
Pena la nullità dell’atto.
In esso l’articolo recita: ”… Gli atti pubblici e le scritture private
Autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la
Costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su
Fabbricati gia' esistenti devono contenere, per le unita' immobiliari
Urbane, a pena di nullita', oltre all'identificazione catastale, il
Riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la
Dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita' allo
Stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della
Stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari
Catastali e verifica la loro conformita' con le risultanze dei
Registri immobiliari ".
Cerchiamo di capire meglio cosa significa
Il notaio individua gli intestatari tramite le visure presenti al catasto e le confronta con le visure ipotecarie ventennali che si trovano presso i registri immobiliari.
Potrà vedere quindi se sull’immobile gravano ipoteche, decreti ingiuntivi, sequestri, pignoramenti, ecc.
Oppure se ci sono difformità degli intestatari, come ad esempio eredità o successioni erroneamente non trascritte.
Dopo di che si passa alla conformità urbanistica e l’avvenuto deposito della planimetria presso il catasto.
Tu venditore sarai obbligato a dichiarare tale conformità che, se non redatta a priori da un tecnico abilitato in cui certifica la perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile, la planimetria catastale e il titolo edilizio depositato in comune, potresti rischiare di dichiarare il falso in atto pubblico e quindi essere soggetto a denuncia.
Oppure potresti trovarti nella situazione di dover all’ultimo sanare delle difformità presenti, altrimenti non puoi rogitare.
Alcune riguardano lievi variazioni tra progetto e stato di fatto. Ad esempio l’ampliamento con la chiusura di un’area esterna o con la realizzazione di una veranda, oppure quando sono state aperte nuove porte e finestre o, ancora, con la fusione o divisione di una o più unità abitative.
Tutte cose che allungherebbero i tempi del rogito ma che probabilmente potrebbero essere sanate.
MA LA COSA PEGGIORE È CHE NON TUTTE LE DIFFORMITÀ SI POSSONO SANARE.
Quando viene costruito un immobile viene autorizzata la costruzione con un titolo abitativo denominato “licenza edilizia”, “concessione edilizia” o “permesso a costruire” .
Se lo stato attuale dell’immobile non corrisponde al progetto depositato in comune e quindi una parte o tutta l’intera proprietà è stata costruita senza autorizzazione, si parla di abuso edilizio e il notaio NON PUÒ STIPULARE.
E SE NON È POSSIBILE LA STIPULA L’ACQUIRENTE E’ LEGITTIMATO AD ANNULLARE LA TRATTATIVA E A RICHIEDERE IL DOPPIO DELLA CAPARRA.
Ecco perché, quando si vende o si acquista un immobile, è sempre bene rivolgersi ad un’agenzia immobiliare qualificata. Il compito di eseguire le verifiche necessarie, tra cui quelle inerenti alla regolarità urbanistica e catastale spetta ai consulenti stessi che, in collaborazione con uno o più tecnici, sollevano il cliente da qualsiasi responsabilità.
Contattami subito!
Manuela Moncelsi
+39 339 40 79 239
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